深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于印發(fā)《深圳市物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)指導(dǎo)規(guī)則》的通知

深建規(guī)〔2023〕6號(hào)

各有關(guān)單位：

　　為進(jìn)一步完善我市物業(yè)管理制度體系建設(shè)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，我局制定了《深圳市物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)指導(dǎo)規(guī)則》，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

深圳市住房和建設(shè)局

2023年8月14日

深圳市物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)指導(dǎo)規(guī)則

第一章 ?總則

　　第一條為加強(qiáng)我市物業(yè)管理區(qū)域選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管工作，規(guī)范物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)則。

　　第二條?本規(guī)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理區(qū)域（以下簡(jiǎn)稱住宅區(qū)）業(yè)主大會(huì)通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其監(jiān)督管理的活動(dòng)。

　　第三條物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)實(shí)行招標(biāo)人負(fù)責(zé)制，并遵循誠(chéng)信、公開、公平、公正、擇優(yōu)的原則。

　　第四條業(yè)主大會(huì)公開招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，鼓勵(lì)通過全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)交易平臺(tái)（以下簡(jiǎn)稱招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)）進(jìn)行。

　　市住房和建設(shè)部門可以委托具備相應(yīng)條件的機(jī)構(gòu)作為招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)的運(yùn)行服務(wù)機(jī)構(gòu)。

　　第五條?市住房和建設(shè)部門負(fù)責(zé)依法制定全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)政策措施，統(tǒng)籌全市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理和招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)建設(shè)，按照本規(guī)則規(guī)定的職責(zé)處理相關(guān)信訪投訴。

　　第六條市物業(yè)管理服務(wù)促進(jìn)中心負(fù)責(zé)指導(dǎo)市住房和建設(shè)部門委托的招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)運(yùn)行服務(wù)機(jī)構(gòu)開展具體工作，協(xié)助市住房和建設(shè)部門按照本規(guī)則規(guī)定的職責(zé)處理相關(guān)信訪投訴。

　　第七條 區(qū)住房和建設(shè)部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)管，按照本規(guī)則規(guī)定的職責(zé)處理相關(guān)信訪投訴。

　　第八條?街道辦事處負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)具體工作，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)編制招標(biāo)文件、確定業(yè)主大會(huì)議題和召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議等，對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)的異議處理進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的招標(biāo)文件進(jìn)行備案，按照本規(guī)則規(guī)定的職責(zé)處理相關(guān)信訪投訴。

　　第九條招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)運(yùn)行服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)落實(shí)平臺(tái)的開發(fā)建設(shè)、運(yùn)行維護(hù)，提供招標(biāo)投標(biāo)全過程所需場(chǎng)所、設(shè)施和服務(wù)，配合住房和建設(shè)部門對(duì)招標(biāo)投標(biāo)全過程進(jìn)行監(jiān)督管理，并及時(shí)向住房和建設(shè)部門報(bào)告招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)主體和評(píng)標(biāo)專家的違法違規(guī)行為。

　　第十條業(yè)主大會(huì)是住宅區(qū)公開招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招標(biāo)人。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)履行如下職責(zé)：

　?。ㄒ唬┚幹普袠?biāo)公告、招標(biāo)文件；

　?。ǘ┌l(fā)布招標(biāo)公告及對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行澄清、答疑和補(bǔ)遺；

　?。ㄈ┮勒諛I(yè)主大會(huì)確定的招標(biāo)事項(xiàng)組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)；

　?。ㄋ模┮勒毡疽?guī)則組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)和定標(biāo)委員會(huì)；

　?。ㄎ澹┮勒毡疽?guī)則答復(fù)相關(guān)異議；

　?。┮勒罩袠?biāo)結(jié)果，以業(yè)主大會(huì)名義與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　?。ㄆ撸┓伞⒎ㄒ?guī)、規(guī)章制度及本規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。

第二章? 招標(biāo)與投標(biāo)

　　第十一條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處的指導(dǎo)下編制招標(biāo)公告和招標(biāo)文件。招標(biāo)文件的主要內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)期限和范圍、投標(biāo)人的資格條件、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求、評(píng)標(biāo)方法、定標(biāo)方法、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同文本等。

　　招標(biāo)公告、招標(biāo)文件和物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)參照市住房和建設(shè)部門發(fā)布的示范文本制定。

　　第十二條?物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，并按本規(guī)則及業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定載明評(píng)標(biāo)方法和定標(biāo)方法。

　　對(duì)于投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等不允許偏離的實(shí)質(zhì)性要求和條件，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中規(guī)定，并以醒目的方式標(biāo)明。

　　招標(biāo)人不得以不合理的條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇。

　　第十三條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議十五日前，將本規(guī)則第十四條規(guī)定事項(xiàng)的有關(guān)議題予以公示；業(yè)主對(duì)議題提出書面意見建議的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議研究決定是否采納并予以答復(fù)。業(yè)主對(duì)答復(fù)內(nèi)容存在重大意見分歧的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向社區(qū)黨委報(bào)告。

　　業(yè)主委員會(huì)召集業(yè)主大會(huì)決定公開招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有關(guān)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)工作日書面告知物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會(huì)。社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派員列席會(huì)議或者了解會(huì)議情況。

　　第十四條對(duì)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的以下事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定：

　?。ㄒ唬┦欠裢ㄟ^原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘方案；

　?。ǘ┦欠裢ㄟ^選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招標(biāo)文件；

　?。ㄈ┟鞔_評(píng)標(biāo)、定標(biāo)方法；

　?。ㄋ模┢渌枰獦I(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)。

　　上述事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)事項(xiàng)，不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)直接確定中標(biāo)人。

　　第十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定公示期滿后，及時(shí)將會(huì)議通過的招標(biāo)文件通過市住房和建設(shè)部門建立的物業(yè)管理信息平臺(tái)報(bào)街道辦事處備案，備案時(shí)應(yīng)當(dāng)一并報(bào)送業(yè)主大會(huì)決議等相關(guān)材料。

　　街道辦事處應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)予以備案并同步抄送區(qū)住房和建設(shè)部門，有相關(guān)爭(zhēng)議必須處理的除外。

　　第十六條招標(biāo)文件備案后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)在招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)發(fā)布招標(biāo)公告和招標(biāo)文件。

　　自招標(biāo)文件發(fā)布之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，時(shí)間不得少于二十日。

　　第十七條投標(biāo)人或者其他利害關(guān)系人對(duì)招標(biāo)文件的質(zhì)疑，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止時(shí)間十日前提出。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止時(shí)間五日前作出答疑、補(bǔ)遺。

　　第十八條投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的要求和條件作出明確響應(yīng)。

　　第十九條投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，通過招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)提交投標(biāo)文件。

　　在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后提交的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。

　　在本市參與物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目投標(biāo)的企業(yè)，提交投標(biāo)文件之前，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理信息平臺(tái)進(jìn)行企業(yè)信息登記。企業(yè)信息登記的具體辦法由市住房和建設(shè)部門另行制定。

第三章? 開標(biāo)與評(píng)標(biāo)

　　第二十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后，通過招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)組織開標(biāo)，并應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。

　　第二十一條開標(biāo)時(shí)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)核實(shí)投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)保證金繳納情況以及招標(biāo)文件規(guī)定的其他內(nèi)容。

　　開標(biāo)過程中，投標(biāo)人有異議的應(yīng)當(dāng)在開標(biāo)期間提出，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在開標(biāo)結(jié)束前作出答復(fù)。開標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于當(dāng)日在招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)公開開標(biāo)結(jié)果。

　　投標(biāo)人自愿放棄參加開標(biāo)，或者在開標(biāo)結(jié)束前主動(dòng)退出開標(biāo)的，均視為認(rèn)可開標(biāo)程序和結(jié)果。開標(biāo)結(jié)束后，投標(biāo)人不得再對(duì)開標(biāo)程序和結(jié)果提出異議。

　　投標(biāo)人少于三個(gè)，或者開標(biāo)通過本條第一款核實(shí)的投標(biāo)人少于三個(gè)的，應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)；重新招標(biāo)后投標(biāo)人仍少于三個(gè)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十二條評(píng)標(biāo)委員會(huì)由物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目評(píng)標(biāo)專家組成，人數(shù)為五人以上單數(shù)，評(píng)標(biāo)專家由業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)從市住房和建設(shè)部門建立的物業(yè)管理專家?guī)熘须S機(jī)抽取。抽取評(píng)標(biāo)專家的開始時(shí)間不得早于評(píng)標(biāo)開始前二十四小時(shí)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的名單在評(píng)標(biāo)開始前應(yīng)當(dāng)保密。

　　與投標(biāo)人有利害關(guān)系的專家不得進(jìn)入相關(guān)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)，已經(jīng)進(jìn)入的應(yīng)當(dāng)更換。在同一評(píng)標(biāo)項(xiàng)目中，來自同一單位的評(píng)標(biāo)專家不得超過一人。

　　評(píng)標(biāo)地點(diǎn)由物業(yè)所在地區(qū)住房和建設(shè)部門確定，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)上進(jìn)行并全程錄音錄像。

　　第二十三條物業(yè)服務(wù)招標(biāo)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)方法包括擇優(yōu)評(píng)審法和定性評(píng)審法，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決確定采用其中一種評(píng)標(biāo)方法并在招標(biāo)文件中載明。評(píng)標(biāo)委員會(huì)按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)方法進(jìn)行評(píng)標(biāo)。

　　招標(biāo)人在設(shè)置評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)當(dāng)參考投標(biāo)人及其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人上年度根據(jù)《深圳市物業(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)管理辦法》獲得的物業(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)等級(jí)情況。

　　第二十四條采用擇優(yōu)評(píng)審法的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的規(guī)定審查各投標(biāo)文件是否滿足招標(biāo)文件實(shí)質(zhì)性要求，并對(duì)服務(wù)方案、投標(biāo)報(bào)價(jià)、物業(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)等進(jìn)行優(yōu)劣比較，最終按照合格投標(biāo)人數(shù)的50%（采取四舍五入取整）擇優(yōu)推薦進(jìn)入定標(biāo)環(huán)節(jié)，具體數(shù)量由業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決并在招標(biāo)文件中載明，但原則上不多于八名、少于三名。

　　第二十五條采用定性評(píng)審法的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的規(guī)定審查各投標(biāo)文件是否滿足招標(biāo)文件實(shí)質(zhì)性要求，并指出各投標(biāo)文件的優(yōu)點(diǎn)、缺陷以及簽訂合同前應(yīng)注意和澄清的事項(xiàng)等，并將所有不被判定為無效標(biāo)的投標(biāo)人均確定為合格投標(biāo)人。

　　第二十六條?投標(biāo)人有下列情形之一的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)判定為無效標(biāo)：

　?。ㄒ唬┩稑?biāo)人的資格條件不符合法律法規(guī)和招標(biāo)文件要求的；

　?。ǘ┩稑?biāo)人的投標(biāo)文件不能滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，或者未能在實(shí)質(zhì)上響應(yīng)招標(biāo)文件的；

　　（三）評(píng)標(biāo)委員會(huì)要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明，投標(biāo)人拒不按照要求進(jìn)行澄清、說明，或者其澄清、說明超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的；

　?。ㄋ模┰u(píng)標(biāo)委員會(huì)發(fā)現(xiàn)投標(biāo)人以他人的名義投標(biāo)、串通投標(biāo)、以行賄手段謀取中標(biāo)或者以其他弄虛作假方式投標(biāo)的。

　　第二十七條評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于評(píng)標(biāo)會(huì)議結(jié)束時(shí)向招標(biāo)人提交書面評(píng)標(biāo)報(bào)告。

　　評(píng)標(biāo)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)全體成員簽字。對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果持有異議的評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)以書面形式說明其不同意見和理由，評(píng)標(biāo)報(bào)告應(yīng)當(dāng)注明該不同意見。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員拒絕在評(píng)標(biāo)報(bào)告上簽字又不書面說明其不同意見和理由的，視為同意評(píng)標(biāo)結(jié)果。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)此作出書面說明。

　　第二十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)標(biāo)報(bào)告之日起一個(gè)工作日內(nèi)將評(píng)標(biāo)報(bào)告在招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)公示，時(shí)間不少于三個(gè)工作日。

　　投標(biāo)人或者其他利害關(guān)系人對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在評(píng)標(biāo)報(bào)告公示期間提出。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到異議之日起三個(gè)工作日內(nèi)作出答復(fù)。

　　第二十九條出現(xiàn)下列情形之一的，應(yīng)予廢標(biāo)：

　?。ㄒ唬┙?jīng)評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)審，合格投標(biāo)人不足三個(gè)的；

　　（二）發(fā)現(xiàn)影響招標(biāo)投標(biāo)公正的違法、違規(guī)行為的。

　　廢標(biāo)后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)宣布本次招標(biāo)失敗，重新招標(biāo)。重新招標(biāo)后再次廢標(biāo)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎廢標(biāo)，除法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件規(guī)定以及招標(biāo)文件否決性條款單列的無效標(biāo)或者廢標(biāo)情形外，評(píng)標(biāo)委員會(huì)不得對(duì)投標(biāo)文件作無效標(biāo)或者廢標(biāo)處理。無效標(biāo)或者廢標(biāo)應(yīng)當(dāng)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)集體表決后作出。

第四章 定標(biāo)與中標(biāo)

　　第三十條?物業(yè)服務(wù)招標(biāo)項(xiàng)目的定標(biāo)方法主要包括票決定標(biāo)法、票決抽簽定標(biāo)法，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決確定并在招標(biāo)文件中載明。

　　評(píng)標(biāo)方法采用擇優(yōu)評(píng)審法的，定標(biāo)方法應(yīng)當(dāng)采用票決定標(biāo)法；評(píng)標(biāo)方法采用定性評(píng)審法的，定標(biāo)方法可以采用票決抽簽定標(biāo)法。鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)通過票決定標(biāo)法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　招標(biāo)人也可以授權(quán)評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審擇優(yōu)確定中標(biāo)人。

　　第三十一條?票決定標(biāo)法是指通過召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)進(jìn)入定標(biāo)環(huán)節(jié)的合格投標(biāo)人投票表決確定中標(biāo)人。

　　第三十二條?采用票決定標(biāo)法按照以下程序執(zhí)行：

　　（一）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前將會(huì)議議題及其具體內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等予以公示；

　?。ǘ┒?biāo)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與，對(duì)所有進(jìn)入定標(biāo)環(huán)節(jié)的合格投標(biāo)人進(jìn)行投票表決；經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，得票順序排名第一的合格投標(biāo)人為中標(biāo)人。若首輪業(yè)主大會(huì)表決中所有進(jìn)入定標(biāo)環(huán)節(jié)的合格投標(biāo)人的得票均未達(dá)到業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定的比例要求，則依照首輪表決的得票順序選前兩名合格投標(biāo)人進(jìn)入第二輪投票表決。第二輪表決得票順序排名第一且達(dá)到業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定的比例要求的確定為中標(biāo)人。若第二輪表決中兩個(gè)合格投標(biāo)人的得票仍未達(dá)到業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定的比例要求，則本次招標(biāo)失?。?/p>

　?。ㄈI(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出定標(biāo)決定之日起三個(gè)工作日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)決定在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公開張貼，同時(shí)在物業(yè)管理信息平臺(tái)發(fā)布，并按照本規(guī)則第三十六條規(guī)定在招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)予以公示，時(shí)間不少于十日；

　　前款所稱得票順序按照所得投票業(yè)主專有部分面積數(shù)占參會(huì)業(yè)主專有部分面積總數(shù)的比例，與所得投票人數(shù)占參會(huì)業(yè)主人數(shù)的比例之和的大小確定，兩者之和相等的，所得面積數(shù)較多者排名靠前，所得面積數(shù)相等的，抽簽確定排名順序。

　　第三十三條?票決抽簽定標(biāo)法是指由業(yè)主委員會(huì)組建定標(biāo)委員會(huì)，定標(biāo)委員會(huì)通過投票表決方式在所有合格投標(biāo)人中確定三名進(jìn)入抽簽程序，再以隨機(jī)抽簽方式確定中標(biāo)人。

　　第三十四條?采用票決抽簽定標(biāo)法按照以下程序執(zhí)行：

　　（一）定標(biāo)委員會(huì)成員先對(duì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)確定的合格投標(biāo)人進(jìn)行獨(dú)立投票，得票順序排名前三位的合格投標(biāo)人進(jìn)入抽簽程序。如合格投標(biāo)人只有三名，則全部直接進(jìn)入抽簽程序；

　?。ǘ┒?biāo)委員會(huì)從進(jìn)入抽簽程序的三名合格投標(biāo)人中隨機(jī)抽取一名確定為中標(biāo)人；

　?。ㄈI(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)編制定標(biāo)報(bào)告，記錄定標(biāo)委員會(huì)的產(chǎn)生、投票、抽簽情況及定標(biāo)結(jié)果。定標(biāo)報(bào)告由定標(biāo)委員會(huì)全體成員簽字確認(rèn)；

　　定標(biāo)地點(diǎn)由物業(yè)所在地區(qū)住房和建設(shè)部門確定，定標(biāo)委員會(huì)投票、抽簽均應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)上進(jìn)行并全程錄音錄像。社區(qū)黨委應(yīng)派員列席監(jiān)督并簽字見證。

　　第三十五條定標(biāo)委員會(huì)由業(yè)主代表組成，成員人數(shù)為九名以上單數(shù)，最高不得超過十五名。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督下，在定標(biāo)開始前二十四小時(shí)內(nèi)，從全體業(yè)主中隨機(jī)抽取產(chǎn)生定標(biāo)委員會(huì)備選業(yè)主代表，并通知備選業(yè)主代表參加定標(biāo)；如被抽取到的備選業(yè)主代表無法參加，業(yè)主委員會(huì)從余下的業(yè)主代表中繼續(xù)隨機(jī)抽取，直至能夠參加定標(biāo)的備選業(yè)主代表人數(shù)為預(yù)定的定標(biāo)委員會(huì)成員人數(shù)的兩倍以上。

　　定標(biāo)當(dāng)日，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按預(yù)定的定標(biāo)委員會(huì)成員人數(shù)，從備選業(yè)主代表中隨機(jī)抽取定標(biāo)委員會(huì)成員，并通知定標(biāo)委員會(huì)成員參加定標(biāo)。抽取定標(biāo)委員會(huì)成員的時(shí)間，不得早于定標(biāo)開始前四個(gè)小時(shí)。

　　第三十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在確定中標(biāo)結(jié)果之日起三日內(nèi)，將中標(biāo)結(jié)果在招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)公示，時(shí)間不少于十日。

　　投標(biāo)人或其他利害關(guān)系人對(duì)中標(biāo)結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期滿七日前向招標(biāo)人提出，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在公示期滿前予以答復(fù)。公示期滿無異議或者異議不成立的，中標(biāo)結(jié)果公示期滿后三十日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)以業(yè)主大會(huì)名義向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件與中標(biāo)人簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，且雙方不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容主要包含服務(wù)范圍、服務(wù)期限、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)價(jià)款等。

　　中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)將合同副本報(bào)物業(yè)所在地區(qū)住房和建設(shè)部門備案。

　　第三十七條?定標(biāo)后有下列情形之一的，招標(biāo)人可以采用原招標(biāo)文件規(guī)定的定標(biāo)方法從進(jìn)入定標(biāo)環(huán)節(jié)的合格投標(biāo)人中重新確定中標(biāo)人：

　?。ㄒ唬┲袠?biāo)人放棄中標(biāo)資格的；

　?。ǘ┲袠?biāo)人因自身原因未在本規(guī)則第三十六條第二款規(guī)定時(shí)間內(nèi)與招標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同的；

　?。ㄈ┍徊閷?shí)存在影響中標(biāo)結(jié)果的違法行為的。

　　采用票決定標(biāo)法的，將得票順序排名第二且票數(shù)達(dá)到業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定的比例要求的合格投標(biāo)人作為中標(biāo)人。如沒有符合條件的合格投標(biāo)人，業(yè)主委員會(huì)按本規(guī)則第三十二條重新召開業(yè)主大會(huì)票決確定中標(biāo)人。

　　采用票決抽簽定標(biāo)法的，業(yè)主委員會(huì)按本規(guī)則第三十四條，組織原定標(biāo)委員會(huì)從進(jìn)入抽簽程序但未中標(biāo)的兩名合格投標(biāo)人中隨機(jī)抽取一名確定為中標(biāo)人。

第五章? 投訴與處理

　　第三十八條招標(biāo)投標(biāo)過程中，投標(biāo)人或者其他利害關(guān)系人有質(zhì)疑或者異議的，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)則規(guī)定的時(shí)限通過招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)實(shí)名提出，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)則規(guī)定的時(shí)限通過招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)予以答復(fù)。

　　第三十九條?投標(biāo)人或者其他利害關(guān)系人未及時(shí)收到答復(fù)或者對(duì)答復(fù)不滿意的，或者認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)自應(yīng)收到答復(fù)截止之日或收到答復(fù)之日起十日內(nèi)實(shí)名向物業(yè)所在地街道辦事處書面提出投訴。投訴應(yīng)當(dāng)有明確的請(qǐng)求和必要的證明材料。

　　在投訴調(diào)查處理過程中，有下列情形之一的，街道辦事處可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)暫停招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)：
（一）已有證據(jù)證實(shí)投訴問題屬實(shí)，若不暫停將給投訴人造成較大損害或者造成不良社會(huì)影響的；
（二）投訴事項(xiàng)情況復(fù)雜，涉及多個(gè)投標(biāo)人或者部門，需要其他行政監(jiān)督部門協(xié)助調(diào)查的；
（三）投訴事項(xiàng)涉及專業(yè)性或者技術(shù)性問題，需要原評(píng)標(biāo)委員會(huì)復(fù)核或者重新組織專家評(píng)審的；
（四）街道辦事處認(rèn)為需要暫停招標(biāo)投標(biāo)的其他情形。

　　第四十條依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十九條、第六十七條規(guī)定，街道辦事處通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，依據(jù)本規(guī)則行使招標(biāo)人的有關(guān)權(quán)利。招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)事項(xiàng)由街道辦事處根據(jù)項(xiàng)目情況合理確定。

　　第四十一條?社區(qū)居民委員會(huì)代行住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)期間，如住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)需公開招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《深圳市社區(qū)居民委員會(huì)代行住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)管理辦法（試行）》和本規(guī)則規(guī)定組織開展相關(guān)工作。

　　第四十二條下列情形選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，參照本規(guī)則執(zhí)行：

　?。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)依法成立業(yè)主大會(huì)之前，建設(shè)單位采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；

　?。ǘ┓亲≌瑓^(qū)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；

　?。ㄈ┰r(nóng)村城市化社區(qū)等其他采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的。?

　　第四十三條本規(guī)則自2023年10月15日起施行，有效期5年。